“El caso de los parqueos tiene una connotación un tanto más delicada, porque son causales de problemas inmediatos, in situ, que pueden derivar en delitos como golpes y heridas, y terminar en homicidios, ya vistos en varias ocasiones”, explicó Santiago Henríquez Urbán, abogado experto en Derecho de Condominios.
Consultado en relación con cómo proceder frente a estas dificultades, el experto, que es socio fundador de la firma HENGO Abogados de Condominios, citó las sentencias del Tribunal Constitucional que dejan clara la potestad de los consorcios de propietarios administradores de condominios constituidos legalmente para inscribir privilegios y hasta llegar a embargar la propiedad, una vez agotan los procedimientos previos establecidos para que el dueño pague.
En relación con el pago de las cuotas, la Ley 50-38, en los artículos 18 y 33, establece que se inscriba un privilegio de condominio y, a partir de ahí, una vía de ejecución y/o embargo de la unidad funcional.
Pugnas por controlar las juntas directivas
En los casos de los conflictos que se generan por controlar los órganos de dirección del condominio, se crean controversias que terminan en litigios por nulidades de asambleas, muchas veces debido a que un grupo intenta ponerse por encima de la voluntad de la mayoría o cuando se intenta desconocer el derecho que tienen los demás copropietarios.
A esto se le adiciona, muchas veces, la dificultad de realizar asambleas en condominios muy numerosos porque no asiste la mayoría requerida por la ley.
“Esos casos son de los que creo que justifican una pronta modificación de la Ley 50-38 sobre Condominios. Por ejemplo, la ley dominicana no permite sesionar en segunda convocatoria, como ocurre con el derecho francés, español y otros derechos comparados, para resolver problemas como la desidia colectiva, en la que un grupo significativo opta por no asistir a las asambleas, dificultando que el mayor órgano del condominio, la Asamblea, sesione válidamente”, puntualizó Henríquez Urbán.
Sin embargo, sostiene que, si la Ley de Condominios tuviera la figura de la doble convocatoria, se podría actuar con la cantidad de personas que asistan a la segunda reunión del conglomerado; entonces, los que sí acudieron pudieran tomar decisiones para la mayoría. De ahí que resulte difícil que una asamblea se realice y tome decisiones, especialmente cuando se trata de edificios de cientos de unidades funcionales, como los que se construyen hoy día.
Para el experto, esos son de los problemas que más se dan cuando hay autogestión y los que más disgustos provocan entre las familias, además de llevar a desvaluar el inmueble, ya que cuando alguien opta por vender, en ocasiones aleja a quien viene.
Qué se debe hacer antes de acudir a la justicia
Henríquez Urbán considera que los administradores deben primeramente socializar amigablemente con el deudor; después, diligenciar el cobro de la deuda; dirigirle una carta; luego una intimación judicial y, finalmente, iniciar el proceso legal en caso de que el condómino no obtempere.
Por tratarse de una cuota que no es contractual ni por servicio, sino una obligación legal, no es necesario enviar facturas, significó Henríquez Urbán, quien citó como un error grave que se comete suspender los servicios, transgrediendo derechos fundamentales de los condóminos, como son el agua y el gas.
Esto es así porque las sentencias del Tribunal Constitucional TC/0482/16, TC/0289/16, TC/0525/17 y TC/0813/24 establecen no suspender el servicio de agua a los deudores; como tampoco la luz, amparado en las sentencias TC/0289/16 y TC/0372/16, respectivamente, ni el gas, conforme a la sentencia TC/0512/25 sobre condominios.
Dónde se ventilan o acudir en los casos
La Ley de Condominios, en su artículo 17, le otorga competencia a los Tribunales de Tierras para conocer los conflictos entre condóminos. No obstante, el embargo inmobiliario, producto de la inscripción de un privilegio de condominio, le compete a la Jurisdicción Civil.
“Es decir que entre condóminos se aplica el artículo 17, pero para lo que tiene que ver con la falta de pago se va a la Jurisdicción Civil u ordinaria, es decir, apoderar a través de un ministerio de abogados, precedido de una asamblea entre los dueños de los apartamentos”, añadió el experto.
Aunque el Ayuntamiento del Distrito, de manera particular, cuenta con un departamento que puede mediar entre las partes en conflicto para su resolución, no incide tan directamente ni con obligatoriedad de acatar el consejo o la mediación. Tampoco abundan las solicitudes.
ALGO MÁS
Promover educación
Urbán propone, antes de entablar diferencias y acudir a la parte judicial, que se fomente la educación, el respeto a la Constitución y a la Ley 50-38, así como conocer las reglas de la copropiedad en materia de condominios para que la gente comprenda más, ya que en el imaginario estos temas son de un modo y en la realidad es otra cosa, antes de ir a la justicia por las heridas que se generan.
Social Buttons